高雄土地建築原物料全漲　購屋族轉向新成屋置產

更新時間： 2020/08/08 18:18
地房價加上營建成本高漲，讓新成屋買氣提升，主因是該類產品屬於舊營建成本，價格相對優惠。葉家銘攝

高雄近年來地房價屢創新高，若以目前成交地價再加上營建成本計算，未來房價必須比現在高出1~2成，而該價格已反應在目前即將銷售預售案。近期無論市區或市郊都出現一波搶購新成屋熱潮，如位於光華商圈大樓案「三發晶沙」，今年至今已售80戶，而位於文山特區新案「御廳苑」亦有120戶成交。專家分析，新成屋產品屬較早期取得土地，其營建成本相對較低，成為購屋族轉向置產目標。

 
過去2年高雄一直處在預售供給大幅提升，但新成屋量體卻逐年遞減現象，依據高雄房屋市場調查協會統計，目前新成屋僅剩約4000戶，跟預售屋相比不到15%。高雄市不動產開發商業同業公會統計，目前地上15樓大樓造價成本較3年成提升3~5成，包括地下室連續壁、模板、鋼筋綁紮、土方、鋼筋、混泥土、砂石、機電與水電工程等全部成本上揚。
 
當地價與營建成本不斷提高，未來新屋房價有很高機會，會轉嫁成本給購屋族，在考量購置成本下，也讓近期有成家需求的民眾，轉向挑選新成屋。
 
億城廣告董事長特助簡坤豊表示，地價飆漲也帶動房價漲幅，如公司銷售「三發晶沙」旁，7月初台糖土地標售，吸引高達13家建商搶標，地價每坪成交72.1萬元刷新區段新高紀錄，當周邊地價愈漲愈高，購屋族選購新成屋意願也提升，如「三發晶沙」今年售出80餘戶，該案住家樓高3.5米，目前該類產品規劃每坪營建成本要12萬元以上，「因營建成本與地價提升，未來房價勢必會比現在房價高1~2成甚至更多。」
 
同樣同屬今年成屋大賣還有位於文山特區城揚建設集團大樓案「御廳苑」，該案屬文山特區首排面寶業里滯洪池最後一塊土地，公開當日就售出120戶。而今年至今最賣豪宅則為位於愛河風景區京城建設「京城凱悅」，已出現5戶實價登錄，每坪最高36萬元。
 
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，愛河風景區近年來因土地供給有限，地價早已突破每坪百萬元，而下半年京城將推出超級豪宅「京梧桐」據了解開價可能站上5字頭甚至挑戰6字頭，也讓部分購屋族轉向選購周邊豪宅如「京城凱悅」，目前高雄新屋房市確實已出現醞釀漲價氛圍，下半年房價變動可能頗大，如美術館、站前商圈等都有高價宅公開。（葉家銘／高雄報導）
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建商掌握「總預算」心態　市場全面小宅化

更新時間： 2020/08/21 10:40
高地價時代讓不少建商開始規劃極端小宅，房價總價不變但隨著單價提高，居住空間愈來愈小。資料照片
圖片來源 : 蘋果新聞網

去年底公佈全台地王，台北101大樓以每坪約595萬元，連續7度蟬連，而住宅部分則為仁愛路3段「帝寶」，換算每坪426萬元高居全台之冠。高雄市地王則為也是連續7年蟬聯的大遠百購物中心，每坪成交188萬元，而地價上漲連帶的是房屋售價也愈來愈高，如過去高雄豪宅3~4字頭，目前該成交價已為常態，有更多每坪5甚至上看6字頭超豪宅成交案例。專家分析，居住坪數縮小，小3與小2房為主力，部分甚至規劃1房，該類產品多屬低總價但換算單價不低，市場全面小宅化。

 
高地價時代讓不少建商開始規劃極端小宅，房價總價不變但隨著單價提高，居住空間愈來愈小。資料照片
高地價時代讓不少建商開始規劃極端小宅，房價總價不變但隨著單價提高，居住空間愈來愈小。資料照片
圖片來源 : 蘋果新聞網

全台房市近年來吹起一股小宅風，小坪數、低總價、低自備，該2低1小住宅，訴求就是讓首購買得起，然而單層戶數6~8戶配2部電梯屬正常範圍，超過10戶甚至20戶的也大有建商規劃，透過形塑成為飯店式精品小豪宅，以多元公設且首購可入住市區精華地段做號召，成功吸引民眾目光，但居住空間愈縮愈小。

營建成本高漲讓房價難有下修空間。資料照片
營建成本高漲讓房價難有下修空間。資料照片
圖片來源 : 蘋果新聞網

依據台灣房屋趨勢中心，去年第4季住宅買賣坪數統計發現，全國買賣坪數低於25坪內為4萬1469筆，佔整體交易41.67%。而新北與北市分別為50.1%與49.25%選購該類住宅佔整體一半，而台中與高雄則分有42.26%、39.80%選購。

 
 

高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，小宅化的產生來至於地價與營建成本高漲，造就房價一路上揚，但更大問題是民眾實質薪資並未提升，導致建商透過控制總價預算，降低坪數吸引購屋族青睞。

高雄市不動產開發商業同業公會統計，目前營建成本與3年前相比，地下室連續壁施工費漲8成到1倍，模板施工費，大樓每坪已來到1萬元；鋼筋綁紮每公噸工資從3000元來到4500元；土方每立方從200元漲至500~600元；鋼筋每公噸1.4萬漲至1.7萬元；混泥土每立方1300元漲至2100~2300元；砂石漲幅從每立方450元增至650~700元；機電與水電工程因原物料上漲及工資增加約3~4成。

過去高雄市2房住家控制在25~30坪，該類產品室內空間還有16~18坪，可隔出2房1廳1衛浴，然而目前出現很多為19~22坪小宅，傳統2房也變成1+1房，甚至部分規劃16~18坪1房格局，若以16坪計算換算室內僅10.4%，僅適合單身或頂客族，而多數建商在行銷該類極端小宅，會以租不如買，穩定收租吸引投資客進場。

不願具名高雄10大建商陳姓高階主管指出，全台目前處在高地價時代，而高地價的背後跟政府脫不了關係，台灣長期處於低利率環境，對於營建業來說是好事，因房貸利率低，放在銀行的資金其利息更低，因此熱錢轉向投資房地產與股票，「另外各地方政府，尤其是南2都地政局，礙於職責會定期舉辦土地標售，過程當然合法，但每次土地標售都創下區段高價，或是歷史高價，也直接拉抬標售地旁的地價行情，造就地主獅子大開口，也直接影響建商收地難度，地價飆漲的結果就是有購屋需求的人，越晚買房依趨勢看來只會越貴。」

台灣省不動產全聯會理事長黃啟倫分析，缺地缺工與缺料問題是房價一路上揚主因，很多人會說建商蓋那麼多，遲早有天賣不出去會降價，但民眾忽略每戶平均居住人數問題，年輕人不跟長輩同住，希望保有自己生活空間，以全台每戶人均來計算，從早期4點多人，降到目前約2.5人，這些人也創造了更多小宅需求。（葉家銘／高雄報導）

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套房管理員 夠細心才稱得久

房東和房客的橋樑

更新時間： 2008/10/05 06:00
左.萬板租屋公司 柯漢斌：不管是尋覓房東客戶還是拉房客，我都在行！ 中.凌群不動產管理顧問公司 周卓群：套房管理員必須頭腦清楚，才能幫房客解決問題。 右.李白物業管理公司 張仁傑：公司福利不錯，可以向公司租套房來住喔！ 合成圖片

台灣房價高，租房子的人愈來愈多。近年很流行「套房管理員」職業，為房東和房客間的橋樑。工作含找房客、將套房照片貼上網、簽約收訂金，解決房客問題和約滿點收交接、維修等。不過各物產公司抽成、薪水有些微差異，想投入的人得先了解公司的模式。報導╱曾希文　攝影╱施偉平、翁玉信

 

管理上百間套房

套房管理員可能管理的套房從數十間到上百間不等，常常是一大串、沉甸甸的鑰匙不離身，或分門別類掛在牆上，很壯觀。在萬板租屋公司工作、自稱「租屋達人」28歲的柯漢斌，以前曾經做過房屋裝潢，後來看報紙，找到套房管理員的工作。

優良品格很重要

 
套房管理員工作並不輕鬆，因採責任制，有時得工作12個小時。如帶客人看房屋須配合時間，就算周末假日、颱風也一樣，隨時待命。凌群不動產管理顧問公司30歲的套房管理員周卓群表示，一個管理員負責的區域範圍可能很廣，經常得騎摩托車穿梭大街小巷。
套房管理員可能會經手和房客簽約時的押金或訂金，所以手腳要乾淨。凌群不動產管理顧問公司的老闆辜博鴻說，像他就曾被員工汙了4萬多元，等到人離職跑掉之後才發現，所以現在他都傾向靠熟人介紹朋友當員工，比較值得信賴。
李白物業管理公司經理林佑任表示，想當套房管理員，得耐操、能吃苦，其次是個性開朗、具協調能力，懂得和人溝通、EQ高，才能解決住戶問題或糾紛。現代租屋族群多介在25到35歲之間，套房管理員最好也在這個年紀，比較能夠立即了解需求、好溝通。目前套房管理員以男性居多，方便晚上也能帶人看屋。
套房管理員機動性強，機車是最佳交通工具。
套房管理員機動性強，機車是最佳交通工具。

平均月薪4萬元

柯漢斌表示，套房管理員底薪約從2萬5000元起跳，像他需要拉房東客戶，如果當月業績好，拉到間數多、房子又不錯的客戶，房子順利租出，可抽成好幾萬元。由於薪水為底薪加獎金，願意付出的人，收穫也多，故平均薪水約到4、5萬元。經營狀況好一點的公司，還提供汽油補貼，餐費、員工低價租屋優惠，甚至保障14個月薪水。
套房管理員也會替房東代勞，出面訂契約。
套房管理員也會替房東代勞，出面訂契約。

專家說
了解租賃關係

2萬5000元的薪水雖不高，但也算到達一個基本門檻。做套房管理員應要建立自我的專業，如了解租賃契約中雙方的權利義務、當房客不繳租金時衍生的法律問題，以及不動產趨勢、裝修辦法、消防安全法規等。還有機會延伸到高樓大廈管理、房屋仲介等工作領域。
中華物業管理協會執行長 黃財隆
中華物業管理協會執行長 黃財隆

小辭典
套房只租不賣

有別於一般房仲業者做房屋買賣，專做套房管理的物產公司專門出租套房，物件來源包括房東託管、託租，公司再向房東或房客收取佣金；資本額較大的公司，甚至自己購入大坪數案件再隔間成數量不少的套房出租。而套房管理員就是讓房子租出去、維持房子良好租賃狀態的專家。

處理生活大小事

套房管理員要勤勞帶人看屋，維持出租率，因出租率是公司考核的標準之一。此外，一名稱職的套房管理員總有一堆雜事等著他處理，周卓群說，像最近颱風特別多，房客打來抱怨漏水的電話也多，都要一一巡視解決，必要的話得趕緊聯絡水電師傅處理。
套房管理員的工作繁瑣到什麼地步？李白物業管理公司28歲的套房管理員張仁傑說，凌晨4點房客沒帶鑰匙，都可能向套房管理員求救，更別提更換燈泡、修理水電、排解網路或有線電視訊號這類生活大小事，經常電話接不完。甚至每月抄電錶、分發當日郵件等，套房管理員可說就像住戶的保母一樣，而且一開始還要和房客簽約收訂金、之後退租時物品點交、裝潢修繕等事宜，套房管理員也都會代替房東出面打理。
管理這麼多房間，掏出的鑰匙有一大串。
管理這麼多房間，掏出的鑰匙有一大串。

市場嗅覺要靈敏

周卓群說，套房管理員能夠貼近了解租屋市場的脈動和趨勢，例如哪些地點、條件較熱門，容易出租，甚至房價的變化，自然培養敏銳的嗅覺，未來不論不論是自己買房子或要投資，甚至轉行賣房子，都相當有幫助。除對市場要有靈敏度之外，套房管理做久了，人脈自然就會廣，因為每天接觸各行各業、形形色色的人，不管是特殊行業就還是有錢的投資客，日子久了之後，也建立自己的人脈，見多識廣。和房客熟的話，也可變成朋友，建立不錯的交情。
必須將套房照片貼上網，每天還有接不完的電話。
必須將套房照片貼上網，每天還有接不完的電話。
不管是換燈泡還是其他問題，都不能被考倒。
不管是換燈泡還是其他問題，都不能被考倒。

專家說
別把自己當跑腿的人

目前這個職業仍有一定的人才需求量，因為許多買套房的投資客，無暇也不懂得如何管理房子，套房若出租不成，又會被銀行貸款套牢，所以需要有專人負責打理。但建議套房管理員不該只滿足於搞定房子軟硬體，如裝潢、網路、照顧房客等，應該向上提升，增加工作的價值，期許自己能替房東做資產管理，並加強尋找客戶的能力，提升競爭力。
政大地政系教授張金鶚
政大地政系教授張金鶚
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第1次上摩鐵不知這幹嘛用？示意圖被讚太專業

更新時間： 2018/04/04 23:50
翻攝《臉書》「●【爆笑公社】●」
一位網友今天說，他第1次跟女友來汽車旅館，發現牆上架著這個東東，想要請問網友們，這是幹嘛用的，還說自己「小弟很清純的什麼都不懂」。
 
這則圖文分享在《臉書》「●【爆笑公社】●」上，照片中靠牆架著的，是一節竹樓梯，上面還裹了類似銀色的膠帶。
 
有些網友也有類似疑問：
想知道功能
這到底幹嘛用？
我還真不知道
真心想問...這是幹嘛的？
 
也有網友幽默留言：
這應該是剛剛修理水電工程師忘記帶走而已
給紅衣小女孩的
掛浴巾的啦
馬上風的時後，要扛出去的擔架
換燈泡用的
逃生用的
跳竹竿舞
被老婆敲門時，讓你從陽台跨到隔壁陽台用的！
靠北剛剛去換燈管忘記帶走了
老王專用，警察進來時，看到窗戶可以用
那是什麼不重要，重要的是小弟不信你們第一次去汽旅～哈哈哈哈
 
也有些住在巷子裡的網友提醒：
陳俐欣最強招數：倒掛金勾
抬腿的是嗎？
鐵路便當？
東京鐵塔倒過來
 
另外有位網友直接貼了小鳥的照片問：「懂了嗎？」被網友回應：
這太專業
大絕
樓上的我只能說你真專業
好專業的示意圖呀！
幹....塞的進去嗎
神回覆
 
（即時新聞中心／綜合報導）
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​疑趁修水電勘查地形　2賊闖社區偷走百萬古董

更新時間： 2019/10/17 15:06
屋主指控，竊賊進入社區，偷走價值上百萬古董。翻攝畫面
新北市淡水區頂田寮路上月發生一起竊盜案件，58歲陳姓屋主平時收藏木製雕刻藝品，上月4日凌晨卻遭竊賊闖入，偷走價值百萬的收藏品，但迄今警方尚未抓到嫌犯，讓屋主不能接受，抱怨警方辦案速度緩慢。經查，2名嫌犯當晚開著轎車，潛入陳男家中行竊，研判竊賊為水電工，先前曾在被害人家附近裝修趁機犯案，警方已鎖定嫌犯身分將查緝到案，並依加重竊盜罪函送偵辦。

據悉，屋主多半周末才會返回頂田寮路別墅度假，7日返家發現遭竊，事後自行調閱監視器，認為2名竊賊分別開2輛轎車，前往陳男居住的社區，一夥人闖入後，破壞家中門鎖，1小時內搬走屋內茶壺、神像及普洱茶磚，價格粗估90萬元；惟事發至今1個多月，嫌犯仍未到案，且屋主抱怨，該月8日2賊還返回別墅附近偷窺，鄰居養的狗聽到異狀後狂吠，也引起附近居民警覺心而報案，但警方第一時間抵達現場時，卻因找不到路即離去，錯失抓賊時機。

據了解，上月8日警員當時趕到現場，因山區住址模糊，加上報案沒講明社區地址，警員一時找不到便在附近巡邏，搜查可疑人士，當下攔查2輛轎車，裡面卻沒違禁品，並無證據證明對方就是嫌犯，先以現場採集證據，研判嫌犯一夥人疑似為水電裝修師傅，因曾到社區裝修而熟悉地理位置，並窺知陳姓屋主家中擺有收藏品。淡水警方已組成查緝小組，掌握對方身分，並於近日申請拘票將嫌犯查緝到案。（突發中心盧以馨／新北報導）
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婚後首合體！佼佼秒睡「做人」失敗　孟耿如衝動想生被拉住

更新時間： 2020/04/28 15:05
黃子佼（左）、孟耿如今合體出席公益活動。蔡敦仰攝
黃子佼(佼佼)和孟耿如夫妻倆今首度公開合體出席「428家扶基金會兒童保護日」活動，2人日前登記結婚，婚宴因為疫情延到明年5月，提到是否已經開始努力做人？佼佼笑稱做人「失敗」，因為他和耿如在大白天喜歡東忙西忙，所以到了晚上都是秒睡，也沒有時間表，有沒有小孩都可以，佼佼自嘲：「時間表有用嗎？你看婚宴4月19號有辦嗎?還是要看天意嘛！」2人不會先相約做功課，通常看氣氛，48歲的佼佼也不擔心和小孩年紀差太多，由於大環境多變，有時他還會思考讓小孩來到這個世界真的好嗎，「不要說生活，生存都很可怕」。不過一旁的孟耿如卻擔心說，「我怕以後要照顧你，同時照顧2個小孩。」她自認是衝動派的人，想做什麼事就會立刻完成，包括生小孩，「所以他是會拉我一把的人，身邊朋友也會建議要不要再過2人世界看看，因為如果有小孩，我們就不能隨意丟下他」。
 
佼佼和孟耿如互補，做家事的方法也不一樣，孟耿如笑說自己是等家裡亂到一個程度才會開始整理，但佼佼隨時在整理，「他太敏感了，每天都在吸啊吸，然後把頭髮吸成一團給我看，我就是看不到啊！」佼佼表示喜歡今日事今日畢，孟耿如也會分擔，像他最近就很感動孟耿如竟然第一次啟動洗碗機，「我們搬家一年多了，那台機器終於啟動了。」孟耿如則自嘲像男生，她會做修理水電的工作，讓佼佼甘拜下風，「因為我真的不會修這些，完全束手無策」。那家裡財務大權誰管？2人表示各自財務獨立，但佼佼會負責家用，也會準備一個放現金的存錢筒，讓孟耿如隨時取用。

今夫妻倆難得合體，但佼佼不習慣台上被孟耿如叫「佼哥」，2人在家都互稱老公老婆，孟耿如認為：「老公是私下叫，我還是會有點害羞。」她則不喜歡被叫「黃太太」，感覺被叫老。2人之後不排斥再合體，只是佼佼排斥接夫妻實境秀節目，「之前有邀約，但我真的不想24小時被拍，吵架也要拍，我希望我們合體是可以給大家開心正向的感覺」。不料孟耿如卻調皮接話：「那我跟別人去拍喔！」甜蜜鬥嘴，顯見恩愛情。(蔡維歆╱台北報導)
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準備圖面再進樣品屋　避開這2個小陷阱

更新時間： 2020/03/14 17:00
開放式廚房需注意油煙通風。資料照片

購屋族在買房前，通常會到建商準備的樣品屋，想像未來有一天居住在此的感受，但裝潢美觀的樣品屋卻有著不得不注意的小眉角。專家就表示，看樣品屋時，最好帶著圖面資料再進屋，邊走邊比對現場建材、空間，可別被現場漂亮的裝潢沖昏頭，事後才發現跟想像有落差。

 
 
看屋別雙手空空就直接過去，創意家行銷品牌公關陸宜表示，「帶平面圖很重要」，藉此可在現場做比對，與銷售人員溝通、做備註，包括開窗位置、空間格局、傢具擺設等。

除平面圖以外，立面圖可看到建築外觀、樓高；剖面圖則記載施工材料、內部結構；結構圖可以了解梁柱的確切位置；水電工程圖則可知道水電管線配置、插座數量，看屋時善加利用這些圖面，精確的對照現場。另外，樣品屋不一定與基地位置相同，採光、通風、周邊環境無法實際體驗。陸宜對此建議，看屋民眾可分別在白天、夜晚到基地走走，或者到已興建的毛胚屋、空屋了解實際屋況。

樣品屋陷阱 

樣品屋時常以光線、玻璃、窗戶、鏡子，以及開放式空間，讓視覺更明亮、寬敞，更有專家私下透露，許多建商會將傢俱尺寸做小一些、少放大型電器、挑高室內高度，讓整個空間看起來更大。開放性空間近來成為裝潢的關鍵字，因而延伸不少問題，比如開放式廚房會導致油煙飄逸，這時喜歡用大火快炒的民眾，相較不適合；書房則須考量隱蔽性。信義房屋專案經理林子超表示，看樣品屋時，要注意業者是否有做空間上的微調，為了客廳感覺變寬，將三房中的一房，改為開放性書房用。

確認建材

裝潢得美侖美奐的樣品屋，各項設備可說是應有盡有，讓看屋民眾怦然心動，看得到卻不一定吃得到。林子超指出，看屋時須要確認哪些是附屬的標配，哪些僅是裝潢展示用的物件。陸宜表示，標配的品牌與等級也須注意，合約要詳細審閱，預售屋的好處是房子還沒蓋好，還留有斡旋及修改空間，包含議價、水電管線配置等需求，都可以向業者協調。（陳品潔／台北報導）
民眾在看屋時，要注意空間格局微調。資料照片。
民眾在看屋時，要注意空間格局微調。資料照片。
看屋時，可確認哪些是標配，哪些是示意用的物件。資料照片。
看屋時，可確認哪些是標配，哪些是示意用的物件。資料照片。
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疫情像是暫停鍵 凝聚共識求脫胎換骨 翁朝棟：中鋼reset再出發

更新時間： 2020/06/23 05:00
疫情改變商業模式，翁朝棟肯定foodpanda從美食跨足修繕服務。設計照片

作者╱林巧雁

肺炎疫情翻轉每個人的生活，中鋼董事長翁朝棟接受《蘋果》專訪指出，疫情深深改變商業模式，他以自身經驗為例，隨校園關閉，飯後無法再去鄰近的國小校園散步，但好處是應酬變少、人也變得更健康，他認為，「疫情有得有失，不只有負面、不方便，不要只看到負面，也有正面的一面。」

 
 
他觀察到，疫情改變了商業模式，例如foodpanda開始提供外送修水管工人與工具、開鎖等創新服務，不只外送餐飲生鮮等物資，也宅配服務。上班族沒時間找水電工，或是太太單獨在家不敢隨便叫人來，「國際大品牌總不可能隨便送隻狼來吧？想到這個的人很厲害！」
翁朝棟形容，這次疫情是SARS、911、金融海嘯的總和，沒人能夠倖免，斷鏈、崩盤之際，危機嚴重時，企業更應思考如何改變才能勝出，「打掉重練、重新出發，是未來重要的課題。」
對企業而言，「危機讓大家比氣長！第2個比現金流，比誰手頭現金多？第3個比專業管理與應變危機的能力。」翁朝棟預言，國內外上市公司為保留現金，股利未來都會減少，期許中鋼成為鋼鐵業的台積電，幫客戶創造出下一世代的產品。
特別是這次除了台灣投入6~7000億元的基礎建設與紓困預算，全球更投入8兆美元救經濟，相較上次2008年時，全球才花2.6兆美元，這次全球一起振興，他預言，「反彈力道一定比2008年好」。

9月獲利 全年拼虧轉盈

企業面臨各種威脅是常態，如何應用數位轉型與5G技術更顯重要。他舉例，中鋼的香港分公司，原有5位同事，肺炎爆發後，逾4個月僅靠電子商務交易、email、視訊會議等IT設備辦公，但期間香港的銷售業務並沒減少。
他有感而發地認為，「未來的商業模式，不再是面對面」，於是藉機檢討中、越、港等海外據點的存廢，如是否需要派人常駐、人力重新配置、發展行動辦公室等面向，但他仍強調，企業經營不能忽略距離感，像是鋼鐵同業較常吃飯聚會，面對面還是比較親切，溝通起來也有溫度。
中鋼6月19日股東會順利落幕，翁朝棟除看好今年6月是停損點，9月可獲利，第4季在旺季效應下，鋼價看漲，動能與市場需求都會起來，全年努力轉虧為盈。
他並宣誓，明年中鋼全力提升高利潤產品，朝精緻鋼廠與綠能產業等2大方向發展，聚焦高強度建築用鋼板、風力發電高耐蝕超厚鋼板、下世代電動車驅動馬達用電磁鋼片、船艦用低溫高強韌鋼板，及國防用抗彈防護鋼板等產品。
檢討7大鋼品的利潤貢獻度後，翁朝棟發現，約30%的產品貢獻70%利潤率，相對70%產品的貢獻度居然僅30%，「這是很大的震撼」，他考量低利潤的產品，面臨東南亞同業的價格戰，「追兵實在太多」，只賺價差的低價商品不能賺一輩子，未來一般產品會移轉給中鴻、中龍、中越等子公司銷售。
所謂的高利潤產品，包括手工具、扣件、航空、汽車螺絲、植牙螺絲、電動車電磁鋼片等，他目標將中鋼推向高值化的鋼廠，要求5年內有一半是高級品，而高級品中的精品佔比，10年內更要從10%提高至20%。

調整產品組合 跨入綠能

 
翁朝棟也指出，如果客戶產業升級，就能帶動更多的高附加價值產品，一起成長才有出路。
中鋼轉型的第一步策略，是調整產品組合，目前已經籌組成立16個產業大聯盟，如與成大設立馬達中心，專門研發電動車馬達等。
第二步則是跨入綠能產業，涵蓋太陽能、離岸風電與電動車領域，因應汽車輕量化與電動車趨勢，除了替特斯拉電動車產製輕量級的電磁鋼片，也希望開拓更多新客戶；離岸風電的水下基礎用鋼，則有機會創造另一波需求。
身為資深中鋼人，翁朝棟總以中鋼魂為傲，經常念茲在茲中鋼創辦人、「趙鐵頭」趙耀東留下的企業文化。他說：「中鋼沒有個人英雄」，一脈相承的精神就是團隊、腳踏實地，一步一腳印，由上而下，上位者以身作則，是一種無形的約束，中鋼的核心價值就是誠信。
他總記得趙鐵頭留下來的教誨，「有德無才可用，有才無德千萬不能用，再聰明都不能用」。翁自信地說，中鋼從國營到民營化、國際化，精神與企業文化從來沒變過。
但他也坦言，中鋼近年面臨人才斷層危機，隨退休潮湧現，每年申退人數高達400~500人，統計2011年至今離退超過4000人，未來10年還有2000、3000人要退，人力缺口達6000人。
由於中鋼員工的平均年資約20年，未來如何重整文化，加入新元素後，又能傳承企業文化與調整老化的人力結構，將是最大挑戰。
翁朝棟採取的作法是，將優秀人才直接丟到越南、東協、印度等開發中國家學習、激發潛能，以1~2年時間在國外快速練兵，藉此培養接班人，能存活回國就升遷。他形容，海外訓練猶如賽馬，不是誰跑第1或第2就算數，要看誰是「千里馬」，能熬到最後勝出。
中鋼力朝高值化轉型，目標5年內一半都是高級鋼品。
中鋼力朝高值化轉型，目標5年內一半都是高級鋼品。

憂心美中貿戰 如兩象互踩

每年要求各部門主管提出前3名的接班人，每半年檢視一次，希望達到無私薦才、績效導正的目標。翁朝棟直言：「中鋼缺歷練，不缺位子」。他希望優化人、設備與達到環保目標，提升下一個50年的競爭力，並效法日本鋼廠，開發更多的高級品，減少景氣波動的影響程度。
至於鋼市景氣的最大變數，翁朝棟擔心的仍是美國保護主義。美中貿易戰紛擾不斷，他認為，美國要的不只關稅，更追求公平貿易，貿易戰拖太久，美中兩隻大象踩來踩去，對全球產業、股匯市都是不好的影響。
疫情讓全球突然停頓，好像被按了「暫停鍵」，如同電腦需要reset歸零後重新開機一樣，翁朝棟說，「中鋼也要脫胎換骨，這是唯一機會，疫情危機正好是凝聚團隊共識的好時機，重新整隊再出發。」中鋼下一個50年，要走高值化的精緻鋼廠，提高利潤率與效率，找尋新藍海。

翁朝棟小檔案 66歲

現職：中鋼董事長
婚姻：已婚
學歷：
•成功大學資源工程博士
•逢甲大學經濟系
•中山大學企業管理碩士
經歷：
•中鋼總經理、行政部門副總
•中宇環保工程董事長
•中鋼住金越南（CSVC）董事長兼總經理
•中聯資源董事長
興趣：閱讀、散步、遛狗
資料來源：《蘋果》採訪整理
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樓上有孕婦拒修漏水　律師教戰惡鄰撇步

更新時間： 2020/07/08 18:31
法律只究責販售的是否為瑕疵品，若是瑕疵品賣家必須擔保修繕責任，即使交屋前沒有發現問題，前屋主仍須負責修繕。資料畫面

交屋後發現屋況有異怎辦？民眾在臉書社團分享經驗，自稱交屋後驚覺廚房天花板漏水，推開輕鋼架隔板查看，積水如同瀑布傾瀉而下，委請房仲向樓上住戶協商，對方則以家中有孕婦為由拒絕動工，居家品質大受影響。律師表示，要先確認漏水的是公有或私人管線，若是公有管線，樓上拒絕配合導致毀損加劇，樓下住戶仍有權求償，可先委請仲介申請民事調解，如果前屋主或樓上住戶置之不理，6個月內得以書面寄發存證信函，仍可透過民事訴訟捍衛權益。

 
民眾在《買房知識家》發文表示，今年4月購買某公寓一樓，交屋後隔2天才巡視廚房，發現輕鋼架天花板正在滴水，推開隔板查看，積水如同瀑布傾瀉而下。該民眾坦言，交屋前並未發現漏水，求助房仲和前屋主，兩者都說不知情，委請房仲向樓上住戶協商，對方認為沒有義務負擔修繕費用，還以家中有孕婦怕動到胎神為由，拒絕配合施工。
 
針對上述情況，崔媽媽基金會義務律師黃書瑜指出，從法律觀點來看，房地產買賣糾紛通常會以合約為仲裁依據，合約若無提及漏水問題，賠償責任難以釐清，建議先請水電技師找出問題，確認漏水的是公有或私人管線，若是公有管線漏水，倘若樓上拒絕配合導致樓下的毀損加劇，樓下住戶仍可求償。
 
黃書瑜接著說，根據該網友的說法，漏水問題是交屋後才發現，如果合約沒有註明天花板會漏水，房仲和前屋主又無刻意隱瞞，求償動機稍嫌薄弱，不過仍可委請仲介申請民事調解，如果前屋主或樓上住戶置之不理，6個月內得以書面寄發存證信函，前提是屋況受損並非來自人為或天災，重點還要錄影存證，求償時才更有憑據。
 
宇恆法律事務所律師沈以軒表示，法律只究責販售的是否為瑕疵品，若是瑕疵品賣家必須擔保修繕責任，從民眾的情況來看，交屋不久即發現漏水問題，仍可視為前屋主持有時留下的瑕疵，即使交屋前沒有發現問題，前屋主仍須負責修繕，折衷方式可以從售價給予折扣。
 
他還提到，面對樓上住戶不願配合天花板施工，寄發存證信函雖有一定效果，鄰里間的和睦關係卻也難以維持，建議還是先申請調解，提告民事則是最後選項，此外讓協商讓新屋主暫住旅館，等到孕婦生產再入住也是折衷方法，不過請款費用必須確實商妥，以免價格談不攏再掀事端。（余奕賢／台北報導）
如果屋況難以入住，協商讓新屋主暫住旅館，等到孕婦生產再入住也是折衷方法，不過請款費用必須確實商妥，以免價格談不攏再掀事端。資料畫面
如果屋況難以入住，協商讓新屋主暫住旅館，等到孕婦生產再入住也是折衷方法，不過請款費用必須確實商妥，以免價格談不攏再掀事端。資料畫面
民眾交屋後驚覺廚房天花板漏水，推開輕鋼架隔板查看，積水如同瀑布傾瀉而下，委請房仲向樓上住戶協商，對方以家中有孕婦為由拒絕動工。翻攝自《買房知識家》
民眾交屋後驚覺廚房天花板漏水，推開輕鋼架隔板查看，積水如同瀑布傾瀉而下，委請房仲向樓上住戶協商，對方以家中有孕婦為由拒絕動工。翻攝自《買房知識家》
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買房只看價格　小心後面的錢花不完

更新時間： 2020/07/09 13:16
中古屋最常出現漏水、壁癌狀況，購入後可能還得花錢整修。陳恒芳攝

隨著房價節節攀升，新屋價格也跟著不斷上揚，雖然想住進美美的新屋，但礙於預算有限，民眾可能只能挑選屋齡較老的中古屋，價格便宜、且得以眼見為憑就是中古屋一大優點，也通常坐落在發展較早、周邊生活與交通機能皆已完善的舊商圈當中，然而購買中古屋其實還暗藏不少陷阱，一不小心就可能因貪小便宜而吃虧。

 
 
以價格來說，中古屋相較於新屋確實顯得親切不少，不過21世紀不動產七期河南加盟店主任陳若嘉指出，因中古屋屋齡較舊，可能還是需要另抓一筆裝修費，舉例來說，屋齡屆滿十年的物件，就要注意是否有滲漏水問題，光是抓漏或是修漏，可能就得多花2~20萬元；而若屋齡超過20年以上，就會建議在裝修前先檢查水電瓦斯等管線是否已老舊、需要更換，「通常換了管線，再加上磁磚水泥鋪設，費用大約15~20萬元之間」。
 
新房和中古屋另一個較大的差異，就在「公設比」，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，2005年7月建築法規新制實施之後，不但8樓以上建物強制設置「雙安全梯」，緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室，這2項新規定讓公設比直接拉高5%左右，因此使得多數的新大樓，公設比超過30%成為常態，「換句話說，2005年之前蓋的房子，公設比相對小，一樣的權狀面積，15年以上屋齡的中古屋，實用空間大，對於希望把錢花在刀口上的購屋族，一定會覺得中古屋比較划算」。
 
而公設比的多寡，就會影響到住戶們固定所需繳納的管理費用，這也是得算入購屋預算中的一筆費用，優美地產企研室主任林哲緯表示，中古屋因公設面積小，費用自然也較低，也有華廈僅委託垃圾代收，因此每個月僅收500~1000左右，甚至有些公寓更是零管理費；從整個社區發展角度來看，社區的管理費繳交狀況正常，管委會運作良好，不僅住得舒適，社區的市場評價也會比較高，身價也穩定，因此對購屋族來說，無論是新屋及中古，建議在購屋前，仔細了解社區的管理費使用、繳交或收支盈餘等狀況，才能保障未來居住時的環境。
 
不過中古屋由於屋況不如新屋，屋齡也較老舊，使得水管、電路等管線可能都已不堪使用，尤其若是買到有壁癌的漏水屋，若重做管線、防水施工，裝修費用將提高，因此貸款可能僅能貸到6.5~7成，也就是所需準備的頭期款自然較多；至於裝修或購置家具的費用，林哲緯指出也得另外現金或信貸支付，因此多半都會建議購屋族，至少預留房屋總價3成的購屋金，並將其中1成拿來支付裝修費用，並且留意避免買到輻射屋或海砂屋，以免影響居住安全。（陳昱均／台中報導）
中古屋因屋齡較舊，又較易有漏水、壁癌等問題，價格通常也較低。陳恒芳攝
中古屋因屋齡較舊，又較易有漏水、壁癌等問題，價格通常也較低。陳恒芳攝
中古屋公設比通常較低，需繳交的管理費用也通常較低。陳恒芳攝
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